■ 特約撰稿 張宏偉

在1月15日舉行的2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。今后，政府將不再是居住用地惟一提供者。同時，我國還將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

從業內呼吁多年的土地制度改革角度來看，國土資源部此番探索確實是一項重大理論創新。那么，一旦這一理論創新付諸實踐，將會對中國未來的樓市產生哪些重要影響？此項醞釀已久即將付諸實踐的政策，其背后的“真相”跟“邏輯”究竟是什么？很值得我們進行深入的思考。

首先，宅基地“三權分置”與土地承包權延長30年均有利于進一步推動新型城鎮化建設。所謂“三權分置”，即宅基地所有權、資格權和使用權的三權分離。以農民宅基地為例，從性質上而言，它歸集體所有，村集體成員有資格享有這塊土地上所產生的收益，同時收益按照資格權進行分配，但具有資格的人并不一定使用相應的宅基地，可以將使用權讓渡給其他人從而獲得收益。

如果宅基地“三權分置”付諸實踐，對于農民來講，無論是哪個符合資格的自然人或企業法人使用宅基地，農民的收益權仍然不變。這樣一來，農民有可能放棄宅基地的使用權，宅基地的利用效率也會提高。與此同時，農民的勞動力得以解放出來，仍然可以外出在城鎮打工或創業獲得收益，最終便于留在城鎮。

黨的十九大報告中明確指出，第二輪土地承包到期后再延長30年。這對農民來講，其實是土地收益權進一步延長30年。道理很簡單，如果農民進城，一方面在城鎮打工或創業獲得收益，享受城鎮公共服務配套的便利，最終留在城鎮；另外一方面，土地承包收益權仍然繼續享有30年，對于新市民（進城農民）而言，也是最大的實惠。這樣一來，城鎮與農村兩邊的收益，新市民都同時享有，勢必加速推動新型城鎮化的進程。

其次，“就近城鎮化”將成為下一輪中國房地產市場的重要紅利。宅基地“三權分置”與土地承包權延長30年有利于推進城鎮化，那么，新市民（進城農民）在什么類型城市實現“就近城鎮化”？就房價表現來看，一二線城市房價甚至中東部的三四線城市的房價，一般的新市民（進城農民）已經承受不起。在此背景下，以“縣鎮”為核心的“就近城鎮化”勢必將成為未來發展趨勢，也將成為下一輪中國房地產市場的重要紅利。

國土資源部部長姜大明表示，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這項措施和宅基地“三權分置”相結合，意味著此前閑置的宅基地（集體用地）今后可以入市進行住宅開發，供地主體不一定是政府，有可能是集體，政府將不再是居住用地惟一提供者。

在此背景下，集體用地可以引進符合資格的開發商進行有效集中利用并開發，尤其是在“縣鎮”為核心的周邊區域，可以將原有宅基地綜合開發為城市居住用途，包括買賣的市場化商品住宅和租賃型住宅，“縣鎮”樓市形成了多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房體系。那么，對于農民來講，就可以“就近城鎮化”，普通老百姓就可以在此安居樂業。

最后，在“就近城鎮化”過程中，農業特色小鎮的建設將為中國房企的業務拓展和轉型提供方向。“就近城鎮化”不是簡單的開發一些住宅小區，而是在改變農民原有居住宅基地的居住形態的同時，也賦予以“縣鎮”為核心的城鎮化區域所應具備的城鎮公共服務配套功能，比如衣食住行、吃喝玩樂等公共資源。安居同時也要樂業，即“就近城鎮化”始終離不開產業的支撐。

就農村現狀來看，未來農業生產、農產品加工、農業科技、農業服務、休閑農業必將發揮重要作用，同時我國農業開始從傳統的農業轉向休閑特色新農業。特色新農業的發展必然會在未來逐漸形成集農業、休閑、生態、旅游、消費等一體的產業集群——農業特色小鎮。由此可見，農業特色小鎮將成為推動小城鎮“就近城鎮化”發展的重要手段。

對于在一二線城市拿地受限的房企來講，宅基地“三權分置”為房企進行開發提供了政策面的支撐，同時土地承包權延長30年等措施進一步推進“以人為核心的城鎮化”，以“縣鎮”為核心的城鎮化區域也必將加速發展。這對于房企來講都是業務拓展的大好機會，尤其是在京津冀、長三角與珠三角等中東部經濟相對發達的“縣鎮”區域，部分房企必然會加速布局，未來“縣鎮”為核心的“就近城鎮化”也將因為諸多房企的積極布局而不斷提速。

(來源：中國建設報  作者系同策咨詢研究部總監)